Implications fiscales au Canada pour un non-résident qui investit dans un bien immobilier situé au Québec.

Au Canada et au Québec, il existe aux fins fiscales des règles très spécifiques à l'égard des non-résidents qui détiennent des biens immobiliers au Québec. L'Agence du Revenu du Canada (« ARC ») et l'Agence du Revenu du Québec (« ARQ ») prévoient que les non-résidents complètent des formulaires prescrits lors de la disposition de leur bien immobilier situé au Québec. L'ARC prévoit également des formulaires prescrits pour les non-résidents qui détiennent des biens immobiliers au Québec dans le but de les louer.[…]

Voici un résumé des divers formulaires prescrits qu'un non-résident devrait produire à l'égard de son bien immobilier situé au Québec:

Numéro d'Identification-Impôt (« NII »):

L'ARC exige que le non-résident obtienne un NII afin de faciliter la production par le non-résident de certains formulaires fiscaux. Cette demande de NII devrait être complétée afin de produire une déclaration de revenu au Canada, pour la disposition du bien immobilier ou pour la remise de retenues fiscales, si le bien immobilier est loué.

Ce formulaire exige la production de preuve d'identité normale comme le passeport valide, le permis de conduire avec photo etc.


Disposition du bien immobilier:

Lors de la disposition du bien immobilier, les gouvernements veulent s’assurer que les impôts reliés au gain en capital résultant de la disposition du bien immobilier seront payés. Ils exigent alors que le non-résident produise, dans les 10 jours de la disposition réelle du bien immobilier (ou si c’est pour une disposition proposée, au moins 30 jours avant la disposition réelle), des formulaires prescrits demandant auprès d’eux un certificat de conformité.

Ces certificats sont émis par les gouvernements lorsque l'information pertinente du calcul du gain en capital leur est fournie et qu'une somme d'argent leur est versée en acompte sur la transaction. L'ARC exige un acompte égal à 25 % du gain en capital réalisé calculé entre le montant de la disposition du bien immobilier et son coût d'acquisition initial. L’ARQ exige quant à elle un acompte de 12,875 % du gain.

Par exemple, si le coût original du bien immobilier, incluant les droits de mutation et les honoraires du notaire, est de 250 000 $ et que le produit de disposition est de 350 000 $, le gain en capital de 100 000 $ sera assujetti à un acompte fiscal de 25 000 $ à l'ARC et de 12 875 $ à l’ARQ.

Habituellement, le (la) notaire effectuant la transaction de vente débourse ces montants aux gouvernements afin de protéger l'acheteur du bien immobilier. En effet, les lois fiscales prévoient que l'acheteur peut être tenu responsable des impôts qui auraient dû être versés par le vendeur lors de cette transaction.

Bien entendu, il y a des pénalités à payer aux gouvernements si les certificats ne sont pas produits dans les 10 jours de la transaction de vente.

Ces demandes de certificats de conformité exigent le NII du non-résident de même que les documents démontrant le coût d'acquisition du bien immobilier et les documents démontrant la vente du bien immobilier.


Production de la déclaration de revenu:

Au Canada, le gain en capital est imposable sur 50 % du gain réalisé. Le taux d'imposition varie selon que le non-résident est un particulier ou une société (corporation). En supposant ici que le non-résident soit un particulier, le taux d'imposition commence à presque 12,5 % et augmente graduellement jusqu'à un maximum de 53.31 %, en 2016.

Le calcul du gain en capital est différent de celui qui a été utilisé lors de la demande des certificats de conformité car il permet au non-résident de réclamer certains frais qu'il a pu engager. Ainsi, on peut tenir compte des coûts d'amélioration importante à l'immeuble au cours des années de détention, de même que les frais d'un courtier immobilier qui s'est chargé de la disposition du bien immeuble.

Ainsi, le gain en capital réel de 100 000 $, calculé lors de la demande de certificats de conformité, peut être réduit par les frais du courtier au montant de supposons 24 000 $. Le gain net aux fins de l'impôt personnel serait alors réduit à 76 000 $. Le montant imposable serait de 50 %, soit 38 000 $ et l'impôt personnel payable à l'ARC et à l’ARQ serait alors d'environ 11 200 $. Lors de la production, auprès de l’ARC et de l’ARQ, d’une déclaration personnelle d’impôt, le non résident indiquerait 11 200 $ comme impôt réel à payer au Canada. Comme le non-résident a payé un acompte de 37 875 $ (25 000 $ à l’ARC et 12 875 $ à l’ARQ), lors de la production des demandes de certificats de conformité, le non-résident obtiendra alors un remboursement d'environ 26 675 $.

Habituellement, le non-résident doit s'imposer dans son pays de résidence et il pourra utiliser le montant de 11 200 $ comme impôt étranger payé à l'égard de son gain en capital.

Les déclarations fiscales produites pour obtenir le remboursement d'impôt décrit ci-haut exige également le NII du non-résident.

Bien immobilier loué:

Dans certaines situations, le bien immobilier, détenu au Canada par un non-résident, peut être utilisé aux fins de location. Ici, seule l'ARC peut encaisser les impôts sur ces revenus de location.

L'ARC exige donc une retenue fiscale de 25 % du revenu brut de location à titre d'acompte sur les impôts à calculer éventuellement sur le revenu net de location.

Ainsi, l'ARC exige qu’une remise de 25 % du revenu brut soit effectuée le 15 du mois suivant l'encaissement du revenu. La déclaration de renseignements NR4, comprenant le sommaire totalisant les remises d'impôt payées en acompte durant l’année civile, doit être produite au plus tard le dernier jour de mars de l’année qui suit l’année civile visée par le NR4. Le NII est demandé pour la production du NR4.

Il est possible de réduire le montant d'acompte de 25 % du revenu brut de location à 25 % du revenu net de location en produisant un formulaire NR6 auprès de l'ARC. Ce formulaire demande la permission de l'ARC de prendre en considération les dépenses estimées qui seront versées durant l'année à l'égard des revenus de location envisagés. Ces dépenses peuvent comprendre les frais d'intérêts sur hypothèque, les taxes municipales, scolaires et d'eau, certains frais d'entretien et d'amélioration, les frais de condo, les frais d'administration du bien immobilier, etc. On ne peut pas demander un montant comme amortissement au niveau de ce formulaire.

L'approbation du formulaire NR6 est valide à partir du mois de la production de ce formulaire. Le NII est aussi exigé pour la production du NR6.

Le critère restrictif de ce formulaire est que le non-résident doit identifier un "représentant Canadien" qui sera responsable au nom du non-résident de remettre à l'ARC la retenue de 25 % du revenu net de location et de s'assurer que le non-résident produise, dans les 6 mois suivant l'année civile en cause, une déclaration fiscale pour déclarer son revenu net de loyer. Ce critère, s'il n'est pas respecté, peut empêcher ou retarder l’acceptation du formulaire NR6. En effet, si la remise n'est pas effectuée ou que la déclaration fiscale sur le revenu net de location n'est pas produite, le représentant Canadien sera responsable de 25 % du revenu brut de location, tout comme s'il n'y avait pas eu de production du formulaire NR6.


Production de la déclaration fiscale du non-résident:

De façon à ce que le non-résident récupère la totalité ou une portion de sa retenue fiscale de 25 %, celui-ci doit produire une déclaration fiscale spécifique démontrant son revenu brut de location moins ses dépenses réelles engagées au cours de l'année civile. Les dépenses pourront comprendre un montant comme amortissement fiscal qui est calculé annuellement sur le montant de l'immeuble, excluant le coût relié au terrain. La première année, le taux d'amortissement est de 2 % et de 4 % sur le solde dégressif pour les années subséquentes. Une autre restriction fiscale, l'amortissement ne peut être réclamé que pour ramener le revenu net de location à 0 $. On ne peut pas augmenter ou créer une perte de location avec l'amortissement de l'immeuble, sauf pour certaines sociétés.

S'il y a eu production du formulaire NR6, la déclaration fiscale doit être produite dans les six mois suivant l'année cilvile de l'année en cause et s'il n'y a pas eu de production du formulaire NR6, dans les 2 ans suivant l'année civile en cause.

La plupart du temps, la retenue fiscale de 25 % du revenu net de location, calculée selon le formulaire NR6 sera supérieure à l'impôt à payer à l'ARC lors de la production annuelle du revenu de location net. Il y aura alors presque toujours une situation de remboursement.

Lors de la disposition de l'immeuble, lorsque l'on complète la demande du Certificat de conformité auprès de l'ARC, si celui-ci a été loué, on doit indiquer le montant d'amortissement réclamé au fil des années à l'encontre des revenus de location et verser à l'ARC un certain montant de retenue fiscale. Ce montant est calculé selon la déclaration annuelle du revenu de location, relié à la récupération d'amortissement.


Taxe sur les produits et services (« TPS/TVQ »):

L'ARC et l’ARQ exige le paiement de la TPS/TVQ, au montant combiné de 14,975 % (taux en 2016) calculé sur certains biens et services au Canada.

Ainsi, la TPS/TVQ s'appliquera à l'acquisition d'un bien immobilier neuf. Il y a une exception pour un bien immobilier non neuf qui est utilisé pour fins de locations à des particuliers.

La TPS/TVQ s'appliquera également aux honoraires du notaire lors de l'acquisition du bien immobilier, aux frais du courtier lors de la disposition du bien, aux honoraires pour la production de demandes des certificats de conformité, mais ne devrait pas s'appliquer aux honoraires pour la production des autres formulaires prescrits.

Le non-résident devra également charger la TPS/TVQ à ses locataires qui occupent le bien à des fins autres que résidentielles et que ce revenu brut de location excède 30 000$ par année.


Autres commentaires:


Les informations décrites ci-haut sont des informations d'ordre général et ne servent qu'à ces fins. Tout non-résident désirant faire l'acquisition d'un bien immobilier au Canada devrait consulter un spécialiste en fiscalité afin d'obtenir les informations pertinentes reliées à sa propre situation.

Les taux d'imposition pour le non-résident lors de la production de sa déclaration fiscale pour s'imposer sur un gain en capital ou pour sa déclaration fiscale à l'égard de son revenu net de location sont les mêmes que ceux d'un résident Canadien. Les taux d'imposition varieront en fonction du revenu net total assujetti à l'impôt. De plus, le non-résident peut dans certaines situations réclamer certaines exemptions de base.

Les conventions fiscales entre le Canada et d’autres pays prévoient des clauses permettant au non-résident d'éviter la double imposition sur le gain en capital et sur le revenu de location gagné au Canada.

Pour toute information fiscale reliée à la détention de biens immobiliers au Canada, vous pouvez consulter les personnes ci-dessous, selon les coordonnées indiquées sur ce document.

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